O Fim do "Locador Eventual": Por que seu CPF pode "vencer" em 2027
Se você possui imóveis alugados em seu nome (CPF), o cenário tributário que você conhece está prestes a mudar drasticamente. Com o avanço da Reforma Tributária, a figura do proprietário que apenas complementa a renda com aluguéis passará por uma reclassificação que pode elevar significativamente o peso dos impostos no seu bolso.
BFP Advisory
2/4/20262 min ler
O Gatilho da "Habitualidade": O limite dos R$ 240 mil
Até então, muitos proprietários operam na pessoa física por acreditarem que a tributação é mais simples ou aceitável. No entanto, a Reforma introduz o conceito de Contribuinte Regular de IBS e CBS.
O jogo muda para quem se enquadra no chamado "gatilho da habitualidade":
Faturamento: Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (o que equivale a uma média de R$ 20 mil mensais).
Volume de Imóveis: Possuir mais de 3 imóveis locados.
Ao atingir esses critérios, você deixa de ser considerado um "locador eventual" e passa a ter obrigações de empresa no seu CPF.
A Ilusão dos 27,5%
Muitos investidores imobiliários estão acostumados com a alíquota de 27,5% do Imposto de Renda (que, após deduções, costuma resultar em uma alíquota efetiva próxima de 22%).
O risco real reside na sobreposição de novos tributos. Com a entrada do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) incidindo sobre a locação, a carga tributária efetiva para a pessoa física pode saltar para mais de 30%.
Comparativo: Pessoa Física vs. Holding (Lucro Presumido)
Para proteger o patrimônio construído ao longo de anos, a estruturação através de uma Holding tem se mostrado a alternativa mais eficiente. Veja a diferença técnica:
Pessoa Física (Habitual): IR 30%+ - Deduções Limitadas - ITCMD Progressivo (até 8%)
Holding (Lucro Presumido): IR 16% - Deduções Amplas - Planejamento de Quotas
Enquanto na pessoa física você enfrenta alíquotas crescentes e pouca margem de manobra, a Holding permite uma carga tributária quase 50% menor e facilita a sucessão patrimonial.
O que fazer agora? O Cronograma de Ação
O ano de 2026 é considerado o ano da transição. Esperar a conta chegar em 2027 pode significar a perda de lucros acumulados durante uma vida inteira.
Para se proteger, o proprietário deve seguir três passos fundamentais ainda este ano:
Revisar a carteira de imóveis: Avaliar quais ativos estão gerando maior carga tributária.
Calcular o impacto do CIB: Analisar como o Cadastro Imobiliário Brasileiro afetará seus ativos.
Estruturar sua Holding: Antecipar a montagem da estrutura para "herdar" os benefícios fiscais antes da virada de chave definitiva do sistema.
A Reforma Tributária não precisa ser um vilão para o seu patrimônio, desde que você aja com antecedência. Proteger-se com uma estrutura customizada é o caminho para garantir que o lucro dos seus aluguéis continue com você, e não com o fisco.
Para uma análise detalhada da sua situação, entre em contato com a BFP Advisory pelo WhatsApp (11) 5242-5683 ou pelo e-mail contato@bfpadvisory.com.br.
